一线城市领跑，小阳春二线城市“多点开花”
楼市热点
本报记者 周雪松
进入3月份以来，楼市楼市出现回暖迹象，迎平万宁市某某管道业务部以热点城市二手房市场成交环比走高最为显著。小阳春
中指研究院数据显示，楼市从核心城市二手房市场来看，迎平北京、小阳春深圳、楼市成都成交量提升明显。迎平其中深圳上周（3月18日至3月24日）二手房成交近千套，小阳春回升至2023年4月以来周度最高水平，楼市北京、迎平成都二手房周度成交套数持续回升，小阳春杭州由于政策落地时间较短，楼市政策效果尚未完全体现。迎平
贝壳高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰日前对中国经济时报记者透露，3月份前两周，深圳、南京、合肥、长沙、兰州、万宁市某某管道业务部大连、常州、洛阳、嘉兴等城市贝壳二手房成交量超越去年同期。2月份，杭州、徐州、惠州、泉州、哈尔滨等城市贝壳二手房累计成交量也超过去年同期。二线，甚至三四线城市二手房成交量价修复明显。
诸葛找房数据显示，一季度前两月，广州二手房成交13308套，同比增长29.7%；截至3月24日，一季度深圳二手房成交8365套，同比增长18%。这两大一线城市领跑二手房市场，更多的热点二线城市二手房市场也出现明显反弹，呈“多点开花”之势。
随着利好政策发力，一线城市领跑，更多二线城市跟进，加上房企降价促销，楼市有望进一步回暖。
楼市反弹“多点开花”
去年领跑全国的成都楼市，今年再度上演“小阳春”。由中国铁建操盘的成都西派少城项目最近推出536套住宅，吸引了1978组客户入围，中签率仅有27.1%。而位于天府新区的麓湖生态城悦溪W2最近入市的508套住宅，也吸引了4000多组客户排队。西派少城和麓湖生态城悦溪W2都在开盘首日就实现了清盘。
去年，成都楼市以14.6万套的新房成交量、22万套的二手房成交量，站在了全国楼市之巅。据四川中原研究院发布的数据，3月18日至3月24日，成都共有6个项目开盘，整体去化率达到了87%。
“今年成都市二手房‘小阳春’还是可以的，但和去年同期相比，肯定是比不了，因为去年同期的成交是三年疫情积压需求释放的结果，全国都是这个趋势。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波日前在接受中国经济时报记者采访时表示。
冯波告诉记者，今年3月份以来，成都市二手房带看量和成交数量上升明显，粗略统计，成交规模已经超过2023年9月份的20%。根据该机构预判，今年成都二手房市场走势总体比较稳定，“小阳春”可期。
据中国经济时报记者了解，今年1-2月份，成都市二手房成交体量同比实现了正增长，位居全国22个长效机制试点城市前列。虽然成都新房市场不是很好，但随着经济环境逐渐改善，市场有望进一步企稳回暖。
从全国其他城市也能看出，楼市回暖呈现“多点开花”、逐步放量反弹的现象。以北方城市天津和青岛为例，克而瑞研究中心数据显示，春节后二手房市场持续升温，第8周至第11周二手住宅成交节节攀升。第11周天津和青岛成交套数分别达到1092套和1389套，高于今年1月周均成交套数，基本已达去年二季度以来周度高点。
在中部城市武汉，二手房市场较春节周也大幅反弹，已达近一年高点。今年第10周成交套数更是高达1322套，与去年第10周成交量基本持平。不过，从反弹力度和成交量来看，与2023年春节后第5周—第7周尚有一定差距。
南京二手房市场第8周—第10周周均成交套数为1405套，与1月周均1705套尚有明显差距，不过后市仍值得期待。值得一提的是，3月初，南京两个新盘摇号也点燃了“金三”市场，新房市场节后逐步修复至节前水平。
受房企“折扣力度增强+核心区热点楼盘入市”因素拉动，南京新盘项目来访、去化增至阶段性高位。第8周—第10周，周均成交套数为488套，而1月周均成交为383套，从3月开盘的4个项目来看,因节后热点楼盘入市，拉动去化率回升至34%，为2022年以来月度新高。
58安居客研究院院长张波在接受中国经济时报记者采访时表示，从目前来看，今年“小阳春”势头总体偏弱。不过，值得关注的是，部分热点城市表现较好。
根据安居客数据，西安、长沙、上海、哈尔滨、合肥、武汉、深圳、杭州这几个城市的市场复苏较好，自春节以来复苏快，且线上热度势能坚挺。因此，具备一定的“小阳春”热度基础。
3月30日，有媒体披露，3月广州二手网签量破9000宗，环比上涨9成，全市新房网签环比涨幅达到7成。诸葛找房研究中心负责人王小嫱在接受中国经济时报记者采访时表示，从二手房市场成交来看，目前广州和深圳领跑，相对好一点。截至3月24日，一季度苏州、南京、青岛、成都、杭州、东莞、佛山、郑州等二线城市二手房成交量均大幅超过2022年同期水平。
“以价换量”助力楼市回暖
从成交数据看，楼市已经把疫情期间最低迷最困难时期抛在身后。但张波指出，今年一季度由于成交量同比明显偏少，即使有几个城市的热度高，但从实际成交量来看，依然只是相对平淡的“小阳春”。
“目前‘小阳春’可能出现的城市大都为区域头部城市，尤其是长三角市场的复苏相对明显，同时，长江中游和西南地区也值得关注。”张波告诉记者。
总体来看，目前新房市场来访反弹幅度远超认购，以天津和青岛为例，克而瑞研究中心数据显示，项目开盘去化率仍低于40%，成交也都暂未修复至节前水平。
价格方面，春节后，武汉二手房市场出现明显升温，虽然业主挂牌积极性提升，但预期降低，二手房价持续下降。据CRIC监测数据，武汉二手住宅市场自2020年初疫情以来便开启波动下行走势，尤其是2022年下半年以来，整体降幅明显，至2024年2月末已下行至14742元/平方米，创历史新低。
武汉新房市场节后逐步修复，受房企折扣力度增强，推出工抵房和清栋特价房吸引来访聚集人气，从而拉动项目来访增至阶段性高位，超过了节前1月份周均来访量。房企降价促销效果也是可圈可点，当地一项目促销价较2月整体下降约17%，促使周度认购大幅上涨约15倍。
当前，无论是二手房还是新房，价格基本上仍在下行，市场“以价换量”特征明显。过去由于房价过高，潜在需求得不到释放，而在这一轮楼市调整过程中，通过二手房业主让利和房企降价促销，价格不断下行，刺激了刚性和改善性需求入场，市场成交进一步得以放大，这样持续下去，有望助力楼市进一步回暖。
财经观察人士柏文喜在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产市场坚持市场化改革非常重要。“深入推进市场化改革是房地产持续健康发展的关键。”他认为，房地产行业的可持续发展需要回归房子的居住功能，同时，尊重其商品与资产属性，保证市场交易功能的正常发挥。
